2019年1月，鏈家創(chuàng)始人左暉在接受某節(jié)目采訪時，被問到“如何看待大家認為中介費太高的問題”。

左暉回答，從世界范圍看，中國中介費并不算高，“中國費率大概在2.5%左右，美國、日本都是6%，南非是8%，香港雖然是2%，但是有預(yù)支費用?！?/span>

他表示，“這個行業(yè)如果想有一些高素養(yǎng)的人去服務(wù)的話，大概需要經(jīng)紀人收入是城市人收入的1.2倍。”

2021年5月，左暉因病去世。

社會輿論對他的評價嚴重兩極化：一邊是圈內(nèi)人士不斷引用他那句“做難而正確的事”和配上蠟燭表情符號，以示哀悼，一邊卻是多個社區(qū)里對他滿是惡評。

“吸血”“報應(yīng)”，成了高頻詞。有的網(wǎng)民幸災(zāi)樂禍：開瓶啤酒慶祝下。

那時候，他創(chuàng)立的貝殼正陷入冰火兩重天的輿論處境：冰，是肇始于2020年8月的甲醛房風波，自如口碑因此降至冰點；火，是貝殼自2020年8月上市成為“中國居住服務(wù)平臺第一股”后市值一路超恒大趕萬科，到2021年3月一度達到約2000億美元。

兩相對照，必然會為當時流行的“吊路燈”敘事提供標靶。

左暉被罵，更重要的原因還在于偏高的中介費。

對中國購房者而言，房產(chǎn)中介向來不是個容易被待見的群體。

催單逼單的套路，瞎忽悠亂承諾的做派，惡意抬價賺差價的做法，都讓房產(chǎn)中介群體的默認信譽值降為了負數(shù)。

正因如此，“取消房產(chǎn)中介”的聲音總會間歇性地泛起。從中介小哥到置房顧問再到房產(chǎn)經(jīng)紀人的命名變更，都沒能完全改變該群體的整體形象。

2021年8月，杭州推出二手房交易監(jiān)管平臺，上線“個人自主掛牌房源”功能，就被不少人解讀為“要革房產(chǎn)中介的命了”。

這其中，高中介費又是輿論詬病的密集地帶。

而在高中介費方面，鏈家?guī)缀跻袚话氲幕鹆Α?/span>

因為說起鏈家，很多人想到的就是“兩個標桿”：除了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的標桿之外，還有高中介費標桿——在北京，鏈家中介費通常由兩塊構(gòu)成，一是2.2%的基礎(chǔ)服務(wù)費，二是0.5%的擔保服務(wù)費，加起來是2.7%。

這是什么概念？買套在四環(huán)內(nèi)平平無奇的價格800萬左右的二手房，中介費得交約20萬。

別說輿論場的主力是由月薪三五千的打工人構(gòu)成，就是五環(huán)內(nèi)的白領(lǐng)，都會覺得這偏高。

鏈家今天挨的罵里，至少50%以上都跟高中介費有關(guān)。

時至今日，鏈家不降中介費也不行了。

01

在現(xiàn)有的北京區(qū)域中介費率執(zhí)行了12年之久后，作為中國房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)頭號玩家的鏈家，在9月26日宣布將對中介費收取標準做出調(diào)整。

調(diào)整主要有兩塊：

1，降中介費率，由原來房屋成交價的2.7%調(diào)整為2%。

2，變“單傭”為“雙傭”，由原來全部由買方承擔變?yōu)橛少I賣雙方共擔。

也就是說，買方名義上要承擔的中介費要降了。

對鏈家來說，對買方降中介費，已是不得不為。

不降，政策不允許。

今年5月8日，住建部跟市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，明確提出要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用、引導(dǎo)由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用等。

這被部分業(yè)內(nèi)人士稱作“某殼定制版”。

畢竟，鏈家是將中介費打上去的先行者。

不降，市場份額也不接受。

拿北京二手房市場來說，鏈家市場份額從2008年起就居首，之后持續(xù)攀升：2010年是30%、2011年是38%，2012年是47%，2013年是50%，高峰時期接近60%。

之后長期維持在50%左右，去年仍在45%以上。

可今年以來，其份額明顯下滑：

今年1月，全北京存量房一共網(wǎng)簽了9491套（含非住宅），鏈家共成交了3481套，市占率36.67%。

4月份，網(wǎng)簽15984套，鏈家市占率為34.7%。

8月份，鏈家市占率回升到了39.33%，可仍不足40%。

雖然第一位置難以撼動，可份額被蠶食也是不爭事實。

在此背景下，鏈家以降價來謀求俯沖優(yōu)勢，也在清理之中。

這就像，特斯拉在中國造車新勢力的沖擊下，選擇了以降價來降維打擊。

02

但與其說是鏈家把中介費降下來，不如說是樓市形勢將中介費打了下來。

當下的樓市景氣度，已用不著多說。

窺一斑而知全豹，恒大碧桂園都是那一“斑”。

與之伴生的變化是：過去樓市整體上是賣方市場，賣房人說了算，現(xiàn)在則是買方市場，持幣觀望的購房人占主動。

在“賣方市場”階段，你想讓業(yè)主掏中介費，都不大現(xiàn)實。

這就跟許多婚介結(jié)構(gòu)組織相親會如出一轍。

絕大多數(shù)相親會，收錢只收男方的、不收女方的，因為男多女少。

某種程度上，這些相親會也是“女方市場”。

對鏈家而言，降中介費也是避免給國家房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇大計添堵的不二之法。

如今，隨著樓市從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，二手房交易已成樓市交易的大頭。以北京上海為例，二手房占市場成交比例超過80%。

大量二手房都依賴中介居間成交，所以房地產(chǎn)調(diào)控重心從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房產(chǎn)中介，已成必然之勢。

自7月底政治局會議定調(diào)“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”以來，降低中介費更是被視作降低購房成本的重要一環(huán)。

也是在7月，鏈家曾在朝陽北苑試點執(zhí)行“客戶承擔1%，房東承擔1.7%”的雙邊收費模式。

雖說習慣了“單邊收費”的北京賣房者心理上并不樂意接受，但形勢會逼著他們低頭。

有媒體報道，北苑大區(qū)的掛牌業(yè)主接受雙邊收傭的比例，最終從最初的20%-30%，提升到90%。

沒辦法，你不接受，隔壁的張三李四接受了，房子就更容易賣出去了，能不急嗎？

這充分表明，當樓市下行時，處在存量房供給側(cè)的房東內(nèi)卷會更嚴重。

這正是鏈家推動中介費“雙向收取”的良機。

說白了，鏈家下調(diào)買房的中介費，就是樓市供需形勢變化的鏈式反應(yīng)向二手房交易費率領(lǐng)域的延伸。

樓市過得好，鏈家跟著吃飽。樓市很萎靡，鏈家也會受沖擊。

03

這些年來，鏈家和貝殼因為高傭金（即高中介費）問題而被罵得挺慘。

在我看來，它既冤，又不冤。

說它冤，是因為許多詬病都是對“中介”遭遇標簽化和污名化后的成見，是對房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)專業(yè)度的低估。

說它不冤，是因為它收取的高傭金很難為其獲得免于批評的豁免資格——在北上深買套堪堪夠住的房子，要被收取十幾二十萬的中介費，這是不是溢價，答案不言自明。

在很多人看來，房產(chǎn)中介就是坑蒙拐騙的代名詞，作用等同于掮客，頂多就幫著跑跑腿。

可事實上，房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)對應(yīng)的成本其實涵蓋了很多方面：看得見的店面租賃成本、員工管理成本、帶看時間成本，看不見的獲客引流系統(tǒng)開放維護成本，甄別房源真假成本等，都是成本。

據(jù)統(tǒng)計，從房源委托到客戶匹配、促成交易、后期過戶、物業(yè)交割，戶口遷出等，二手房交易的大小流程涵蓋了幾十項。

▲房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)涵蓋了很多環(huán)節(jié)。

從經(jīng)濟學角度講，房產(chǎn)中介的存在，無非是對科斯定理的驗證——它們最大的作用，其實是降低交易成本。否則的話，房產(chǎn)中介行業(yè)就很難存活下去。

呼吁“取消房產(chǎn)中介”的人，也許只看到了房產(chǎn)中介的亂象，卻沒看到中介服務(wù)背后的交易成本問題。這顯然不是呼吁讓政府接管就能解決的。

就鏈家來看，它前些年在北京地區(qū)敢收取高于同行的高達2.7%的中介費，也有其底氣，那就是比同行提供了更優(yōu)的服務(wù)。

不是說鏈家做得有多好，而是它被同行襯托得好。

雖然談不上跟“屠龍者終成惡龍”的劇情絕緣，前些年搞排他性獨家房源、營造緊張氛圍催單逼單等亂象不少，甲醛房更是透支口碑，可從絕對數(shù)字上看，鏈家算是房產(chǎn)中介行業(yè)的優(yōu)等生。

多年來，鏈家貝殼都是以行業(yè)顛覆者的形象存在。

21世紀初房產(chǎn)中介行業(yè)起步伊始時，房產(chǎn)中介的主流生存手段還是“吃差價”與“行紀”——前者是誑了賣方騙買方，后者是低買高賣去炒樓，本質(zhì)就是利用信息差賺差價。

是鏈家2004年第一個跳出來喊出“透明交易、簽三方約、不吃差價”的陽光作業(yè)口號，憑著老老實實賺中介費成為了行業(yè)里的清流。

到了10年代，人們找房習慣漸次轉(zhuǎn)到線上，可用假房源引流成了行業(yè)慣例。

是鏈家2011年在此前建立“樓盤字典”的基礎(chǔ)上發(fā)起“真房源”行動，制定了“真實存在、真實在售、真實價格、真實圖片”四大標準，明確“敢承諾，真賠付”，推動了行業(yè)標準的上移。

及至后來，貝殼推出首個經(jīng)紀人合作（ACN）網(wǎng)絡(luò)，鏈家經(jīng)紀人擺脫低學歷標簽、逾80%擁有高等學歷，做出“電話營銷，擾一賠百”承諾，為社區(qū)居民提供免費打印服務(wù)等，都切實提升了房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)品質(zhì)。

盡管說，鏈家有這樣那樣的問題，但左暉確實改變了中國房產(chǎn)中介行業(yè)。

最起碼，在今天，租房得去電線桿上找房源，打電話過去10個“房東”9個是中介的情況，已經(jīng)很少有了。

04

鏈家?guī)有袠I(yè)進化的價值值得肯定，可這不等于2.7%的中介費收取標準不可以置喙。

2.7%的中介費，其實是法定標準上限（不超過2%，可浮動10%）的基礎(chǔ)上再多收0.5%的擔保服務(wù)費。

這背靠的，是兩個事實：1，房產(chǎn)中介行業(yè)競爭強度固然大，層次仍很低；2，鏈家此前并未找到足夠的利潤支撐點。

鏈家登上王座后，后來的挑戰(zhàn)者不少，但鏈家和貝殼靠服務(wù)品質(zhì)和頭部效應(yīng)確立的壁壘，并未被輕易擊垮。

不論是房天下還是愛屋吉屋，都曾有意用“互聯(lián)網(wǎng)+”去顛覆鏈家的“王權(quán)”。

但房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)是個重資產(chǎn)生意，企圖以O(shè)2O的純線上信息撮合或線下流程淺層次介入“以輕擊重”，很難消除假房源、亂加價等問題。

這并沒有將鏈家從老大位置上挑落。

而老大是有行業(yè)規(guī)則制定權(quán)的。

現(xiàn)實中，很多人買房時都對交動輒十幾二十萬的中介費給鏈家心有不甘，卻又不敢輕易找別的中介平臺——只能權(quán)當多花錢買個安心。

多年來，鏈家雖然也在推動業(yè)務(wù)多元化，可其收益來源高度依賴面向買方的傭金收入。

中介費稍微降低一點，都意味著其營收的盤子里要少了一大塊。

如果說，在房地產(chǎn)高速增長時代，旺盛的購房需求掩蓋了高傭金下中介費率跟服務(wù)質(zhì)量的匹配度問題，那到了樓市新周期，2.7%的中介費激起的怨懟情緒濃度只會越來越高。

在過去，購房人對高杠桿有足夠的心理承受力，一二十萬的中介費咬咬牙也就挺過去了，反正房子升值空間足以覆蓋這筆成本。

可如今，大家手頭都有些緊，房子買了也未必能增值，這時候，“科斯天花板”會隨之游移，高達2.7%的中介費勢必成為人們購房意愿的“抑制器”。

馬云說著要“回歸淘寶”，強東說要百億補貼，你鏈家有什么理由不把中介費打下來？

鏈家再繼續(xù)收2.7%的中介費，市占率可能會繼續(xù)下滑。

眼看著高中介費推高房價引起的不滿蓄積到了峰值，房地產(chǎn)政策又在轉(zhuǎn)向，降中介費才是順勢之舉。

鏈家和貝殼啟動“一體三翼”戰(zhàn)略——“一體”是經(jīng)紀事業(yè)線，“三翼”分別是家裝、惠居、貝好家三大事業(yè)線，則是在用收入拓源對沖由此而來的營收震蕩。

05

平心而論，鏈家該收多少中介費，鏈家有自主權(quán)。

很多人嫌它的中介費高，可數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)中介的收入遠沒許多人想象的那么“高”。

目前貝殼體系內(nèi)的經(jīng)紀人平均成交單數(shù)為3.3單/年，就算每套房子從上盤、拍照、維護、成交都由某個經(jīng)紀人一人來做，TA也只能拿到總傭金的55%。

據(jù)此計算，在每單傭金5.5萬元的情況下，房產(chǎn)中介年收入最高才能堪堪過10萬元。這跟“暴利”二字不沾邊。

但現(xiàn)在看，需要鏈家算的，顯然不只是這類“小賬”，更有很多“大賬”——包括促樓市回暖大局，包括民眾接受度等。

在當下，意識到企業(yè)是時代中的企業(yè)，已成企業(yè)不可或缺的覺悟。

將北京地區(qū)中介費率從2.7%下調(diào)至2%，是鏈家做出的回應(yīng)。

可以肯定的是，接下來，鏈家，終于可以少挨點罵了。