身為中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一的金地集團(tuán)，日子卻過得并不好。

一方面，金地集團(tuán)交出一份糟糕的業(yè)績答卷，營收、利潤雙降。據(jù)2023年財(cái)報(bào)顯示，全年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入981.25億元，同比下降18.37%，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結(jié)算收入854.69億元，同比下降21.72%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.88億元，同比下降85.48%。

另一方面，金地集團(tuán)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，股價(jià)持續(xù)低迷。截止3月20日收盤，金地集團(tuán)股價(jià)報(bào)收4.02元/股，較歷時(shí)最高已經(jīng)跌去逾七成，目前市值181億元。

當(dāng)然，這也不能全怪金地集團(tuán)，畢竟整個(gè)大環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資持續(xù)低迷。

從房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資指標(biāo)來看，2023年全國房屋新開工面積為9.54億平方米，同比下降20.4%，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額11.09萬億，同比下降9.6%，增速在低基數(shù)下繼續(xù)走弱，連續(xù)兩年處于負(fù)增長區(qū)間。2023年全國房屋竣工面積9.98億平方米，同比增長17.0%。

各家券商也對(duì)金地集團(tuán)持悲觀態(tài)度，其中花旗維持金地集團(tuán)賣出評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)下調(diào)至3.1元；同時(shí)開源證*也發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱，“將金地集團(tuán)評(píng)級(jí)調(diào)低至‘增持’”。

頂著內(nèi)外壓力，一場(chǎng)交接班儀式已悄然拉開帷幕。

隨著3月18日金地集團(tuán)披露的人事變動(dòng)名單，原計(jì)劃去年5月開展的董事會(huì)換屆終于落地。據(jù)公告顯示，金地集團(tuán)董事會(huì)選舉徐家俊為第九屆董事會(huì)董事長，選舉季彤為第九屆董事會(huì)副董事長。

盡管“靴子”落地，但新任董事長徐家俊肩上的擔(dān)子可不輕。

01

“雙俊”交替，重心轉(zhuǎn)變

據(jù)公開資料顯示，金地集團(tuán)成立于1996年2月，2001年4月在上交所上市，后經(jīng)過多次注冊(cè)變更及股*期*行權(quán)后，截至2023年底無控股股東及實(shí)際控制人，富德生命人壽持股21.69%，為第一大股東。目前金地集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營、房地產(chǎn)金融和物業(yè)服務(wù)等。

對(duì)比前后，金地集團(tuán)此次換屆頗具看點(diǎn)。

金地集團(tuán)新一屆董事會(huì)將由11位董事組成，其中大股東富德生命人壽占3席，第二大股東國資福田投控占2席，金地經(jīng)營團(tuán)隊(duì)2席，提名獨(dú)立董事候選人4席。此外，金地董事會(huì)還增加了一位中小股東代表董事，以更好地保障中小股東的權(quán)益。

可以很清楚的看出，換屆之前金地集團(tuán)董事會(huì)成員以經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)為核心，充分體現(xiàn)了股東方對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的信任；但換屆之后的董事會(huì)成員涉及范圍眾多，包含了險(xiǎn)資、國資、職業(yè)經(jīng)理人、職工代表、中小股東，是體現(xiàn)了各方股東的支持。

而除此之外，金地集團(tuán)對(duì)于董事長的標(biāo)準(zhǔn)似乎更為“嚴(yán)苛”。

早在去年10月，金地集團(tuán)就曾發(fā)布公告表示，董事長凌克因身體原因辭任公司董事長等相關(guān)職務(wù)，由總裁黃俊燦代為行使公司董事長職務(wù)。而在黃俊燦代理董事長職務(wù)的短短幾個(gè)月內(nèi)，金地集團(tuán)各項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)，保障了公司生產(chǎn)經(jīng)營和現(xiàn)金流安全。但如此表現(xiàn)卻沒有贏來股東的支持，反而因?yàn)檫^分“嚴(yán)謹(jǐn)”“細(xì)致”而遭到股東方反對(duì)，極力主張董事長另換他人。

似乎對(duì)股東方來說，在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，金地集團(tuán)未來的發(fā)展更需要一位資本運(yùn)作和融資協(xié)調(diào)能力更強(qiáng)的董事長來引領(lǐng)公司前行，而并非謹(jǐn)慎、穩(wěn)健運(yùn)行。

而這兩點(diǎn)需求卻是在徐家俊身上體現(xiàn)的淋漓盡致，外界更是給他貼上了“熟諳資本市場(chǎng)”、“溝通能力很強(qiáng)”的標(biāo)簽。

據(jù)悉，徐家俊于1978年6月生，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)碩士，歷任金地集團(tuán)行政管理部副總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)職工代表監(jiān)事、人力資源部總經(jīng)理、第九屆董事會(huì)董事、高級(jí)副總裁、董事會(huì)秘書，兼任金地商置（主要負(fù)責(zé)金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅業(yè)務(wù)）行政總裁，至今已服務(wù)金地集團(tuán)20余年?？梢哉f，在徐家俊的帶領(lǐng)下，金地商置實(shí)現(xiàn)了規(guī)模、盈利能力和市值的持續(xù)增長，2023年以總收入174.52億元的業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高。

02

營利雙降，都是減值惹的“禍”

2023年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入981.25億元，同比下降18.37%；房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積486.34萬平方米，同比下降21.13%；結(jié)算收入854.69億元，同比下降21.72%。受市場(chǎng)下行影響，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.88億元，同比下降85.48%。

對(duì)于此次虧損，金地集團(tuán)解釋稱，“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少，并且為加快銷售及現(xiàn)金回籠，根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營及銷售策略，結(jié)轉(zhuǎn)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利水平較上年同期有所下降，以及結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)變化對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備?！?/span>

簡單來看，歸結(jié)為兩點(diǎn)，一是大額計(jì)提減值準(zhǔn)備，二是銷售承壓。

金地集團(tuán)因?qū)ξ磥矸績r(jià)、地價(jià)下跌的擔(dān)憂，計(jì)提了大額減值準(zhǔn)備。

2023年金地集團(tuán)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備37.86億元，包括12.47億元信用損失準(zhǔn)備、25.39億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，這直接導(dǎo)致歸母凈利潤減少29.91億元。去年也不例外，共計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備49.61億元，其中包括計(jì)提信用損失準(zhǔn)備12.71億元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備35.22億元，固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1.68億元，導(dǎo)致該年歸母凈利潤減少38.78億元，使其增收不增利。

可以預(yù)見的是，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍較差，金地集團(tuán)的減值仍有一定不確定性。

另外，以去年經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，全年金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積和簽約金額分別同比下降14.01%、30.77%至877萬平方米、1535.5億元。而事實(shí)上，自2022年以來金地集團(tuán)的銷售情況持續(xù)低迷，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積、簽約金額同比下降25.94%、22.64%至1019.8萬平方米、2218.1億元。2024年延續(xù)了下行趨勢(shì)，金地集團(tuán)前兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積、簽約金額分別同比下降58.95%、55.83%至56.9萬平方米、106.0億元。

03

瘋狂拿地或?yàn)橐淮蟆皵」P”，籌資能力持續(xù)下滑

金地集團(tuán)還有一點(diǎn)“失誤”那就是拿地不止，同時(shí)布局的部分城市市場(chǎng)環(huán)境較差，未來項(xiàng)目去化及回款將受到一定影響。

2023年金地集團(tuán)仍保持較大的拿地規(guī)模，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地儲(chǔ)備約95萬平方米，總投資額約125億元；期末總土地儲(chǔ)備約4，100萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1，800萬平方米，其中，一、二線城市占比約73%。

值得一提的是，金地集團(tuán)部分項(xiàng)目所在城市及區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境較差，去化速度較慢，拖累其項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度。

如此大規(guī)模的拿地自然需要龐大的資金去支持，然而金地集團(tuán)近年來籌資能力持續(xù)下滑。

2023年，金地集團(tuán)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入同比大幅下降，主要系公司新開工項(xiàng)目減少，融資規(guī)模減少所致，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出規(guī)模仍保持高企，主要系公司償還債務(wù)規(guī)模較大所致；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流連續(xù)兩年凈流出，主要系公司自有資金償還債務(wù)所致。

因籌資規(guī)模大幅下滑，金地集團(tuán)當(dāng)前擁有的現(xiàn)金流正在減少，2023年末擁有的貨幣同比減少45.44%至297.38億元。

但值得肯定的是，金地集團(tuán)積極償還債券，一季度公開債務(wù)將全部順利償付。

金地集團(tuán)表示，“公司目前經(jīng)營情況穩(wěn)定，按時(shí)全額償還公開市場(chǎng)債務(wù)融資是公司恪守的信用底線，公司將持續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營，繼續(xù)維護(hù)全體股東及投資者的權(quán)益”。行動(dòng)是最好的證明，截至目前金地集團(tuán)已將“16金地02”債券兌付資金本息共計(jì)約11.39億元，全額匯入中登公司指定銀行賬戶。此外，金地集團(tuán)還透露，3月24日到期的另一只中票“21金地MTN003”的兌付資金也已全部備妥，本息共計(jì)15.597億元，公開債務(wù)的償付工作在有序鋪排中。

整體看，此次董事會(huì)換屆“靴子”落地的積極效應(yīng)將持續(xù)釋放，但最終能否帶領(lǐng)金地集團(tuán)開辟一條新的道路尚需市場(chǎng)給出答案，我們拭目以待。