2022年的地產(chǎn)行業(yè)尤為艱難，土地和商品房成交量明顯下滑，許多房企的業(yè)績都呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。

不過，今年以來房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)企穩(wěn)信號。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月全國商品房銷售面積和銷售額的下跌幅度明顯收窄，住宅銷售額增長了3.5%。

形勢之下，穩(wěn)中增長、穿越周期已經(jīng)成為所有房企的首要發(fā)展命題，這時候就要把握“三重法則”：

先尋求穩(wěn)定性，再順應確定性的趨勢獲得新動能，然后挖掘新的增長性。

房企隊伍中，不乏在這“三性”頗有建樹的選手，從而保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。被當做“示范房企”的新城控股，就是其中一個典型。3月31日，新城控股發(fā)布2022年度財報顯示，去年實現(xiàn)營收1154.57億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，整體毛利率保持穩(wěn)定為20.03%，現(xiàn)金流穩(wěn)定且充沛，同時商業(yè)運營總收入首次破百億。

無疑，立足“住宅+商業(yè)”雙輪驅動的基本盤，新城控股在行業(yè)調整之時穩(wěn)步發(fā)展，2023年將輕裝上陣。

對于其他房企而言，又該如何穩(wěn)住基本盤？如何尋找新的增長點？弄清楚這些問題對于行業(yè)來說極具價值啟示。

守住財務穩(wěn)健性

未來房地產(chǎn)市場是否會持續(xù)回暖，仍然有很多未知數(shù)。不過，從監(jiān)管層到市場面都有一條清晰路徑，就是穩(wěn)字當頭。

如何保持住房企基本面的穩(wěn)固呢？對于一家房企而言，現(xiàn)金流是生命線。如果現(xiàn)金流足夠安全和健康，那么就能夠保持穩(wěn)健和持續(xù)經(jīng)營。

拿新城控股來說，財報顯示截至2022年底公司在手現(xiàn)金余額314.63億元，較為充裕；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，連續(xù)五年為正，這也讓新城控股能夠做到：

手中有糧，心中不慌。

現(xiàn)金流安全且健康的背后，其實關鍵是要把握住“底線思維”，也就是要有防患于未然的前瞻眼光和危機意識。

如今，高額債務帶來的現(xiàn)金流斷裂，往往成為壓倒房企的最后一根稻草。事實上，債務并非當下形成的，而是過去粗放式發(fā)展下長期累積的。這也給所有房企敲響警鐘，需要在債務上守住底線。

從整個房企隊伍來看，新城控股在促進債務結構的持續(xù)優(yōu)化上，表現(xiàn)得較為積極。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權益有息負債降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。2022年，公司已償還境內外公開市場債券127.91億元。

優(yōu)化債務屬于節(jié)流，還需要開源才能保證現(xiàn)金流的安全和健康，也就是提升回款和優(yōu)化融資。

2022年，新城控股聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，實現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列。

另外，新城控股還保持著融資渠道的暢通，比如去年5月通過首單房企信用風險緩釋憑證，發(fā)行了10億元中期票據(jù)；6月發(fā)行了金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是當時房企首筆無增信措施的美元債；12月公司150億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度。整體上，2022年公司平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

另外，新城控股吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸也在持續(xù)落地，近期還公布了80億定增計劃，其中24億元用于補充流動資金。

透過新城控股在財務上的穩(wěn)健性，其實能夠發(fā)現(xiàn)：

守住底線，就是守住了安全。穩(wěn)住財務，就能穩(wěn)住基本盤。

加碼確定性的“商業(yè)大勢”

很多房企穩(wěn)住了財務生命線，但依然苦惱。因為當下住宅市場已經(jīng)進入下行周期，房企發(fā)展動能開始減弱。

此時，房企正積極入局新的領域，為自身注入新的動能。在眾多領域中，商業(yè)運營往往能提供穩(wěn)定且充沛的現(xiàn)金流入，從而提升房企經(jīng)營實力降低市場風險。

中指研究院發(fā)布的《2023中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積均值為483.8萬平方米，同比增長9.6%，租金及運營服務收入均值為29.0億元，同比增長6.3%。

入局商業(yè)運營的房企不在少數(shù)，但很多往往陷入了一個誤區(qū)，就是仍然局限在關注空間、招商和客流的傳統(tǒng)思維里，忽略了業(yè)主、用戶的服務體驗，結果在商業(yè)運營的業(yè)績上表現(xiàn)不佳。

也有一些房企在轉變思路，探索從空間運營到用戶運營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，新城控股就在構建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

真正錨定和滿足市場多方角色的真實需求，市場也會給予正向的回饋。財報顯示，2022年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入達到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報告期末吾悅廣場開業(yè)面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。商業(yè)物業(yè)出租及管理毛利率較高，商管毛利占公司整體毛利占比繼續(xù)提升。

△吾悅廣場

與此同時，新城控股還堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰(zhàn)略，不斷擴大商業(yè)在管規(guī)模。截至3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到198座，進駐全國141個城市。

多家研究機構報告顯示，在2023年消費復蘇的預期下，商業(yè)地產(chǎn)領域將迎來發(fā)展機會。當然，抓住機會的關鍵是提升企業(yè)經(jīng)營和項目運營水平，在鞏固基本盤的同時實現(xiàn)有質量的增長。

基于對當下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)會正式啟動深度運營戰(zhàn)略模式升級，以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內容，提高吾悅廣場服務能力和經(jīng)營坪效，實現(xiàn)吾悅廣場更大價值。

以人為本的商業(yè)，才能真正獲得確定性的發(fā)展動能。

通往未來的“增長階梯”

往后看，房企在穩(wěn)住財務線、獲得確定性的發(fā)展動能后，能否持續(xù)挖掘增長點，關鍵在于能否跟社會保持同頻。

管理學大師德魯克認為，企業(yè)的本質是為社會解決問題，一個社會問題就是一個商業(yè)機會。

對于購房者而言，能否保交樓是最基本的社會性問題。

2022年，“保交付”成為全社會關注的話題，交房難不僅嚴重影響了購房者的生活，也降低了房企在他們心目中的品牌價值和信心。

此時此刻，信心比黃金重要。購房者對房企有了信心，房企也就增加了持續(xù)增長的可能。

國家其實已經(jīng)出臺多項政策要求“保交樓、穩(wěn)民生”，但還是需要房企自身做出更多的努力。

在穩(wěn)住財務線，并且通過商業(yè)運營獲得發(fā)展動能的同時，新城控股也在積極響應國家“保交樓、穩(wěn)民生”要求，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項目傾斜。2022年全年，公司已組織交付13.1萬套物業(yè)。

在開發(fā)板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，全力以赴完成保交付目標。

除了保交付，對于房企而言“綠色發(fā)展”也是面向未來的增長階梯。

未來幾十年，“雙碳戰(zhàn)略”將在社會面上掀起“綠色大勢”。包括房企在內的所有企業(yè)都應該深耕“綠色發(fā)展”，踐行社會責任的同時也能夠挖掘新的增長點。

在此進程中，能夠看到新城控股的密集身影。3月31日，新城控股發(fā)布《2022年可持續(xù)發(fā)展報告》顯示，其在2022年推出“新藍行動”以實現(xiàn)綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略，綠色建材供應商占比達51%，截至2022年底在建及新建商業(yè)項目及住宅項目綠建覆蓋率達100%。

△超低能耗商業(yè)綜合體天津寶坻吾悅廣場（效果圖）

就當下來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然是“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，不過，這并非意味著所有房企就能安穩(wěn)地穿越周期。

在急劇變革之時，行業(yè)里的馬太效應將不斷加劇，強者恒強弱者愈弱。如新城控股一般，在穩(wěn)定性、確定性和增長性上都有建樹的選手，或將留在競爭場內，穩(wěn)健穿越周期。